「親から実家を相続したけれど、土地を調べたら借地だった」
「しかも建物は築40年、50年と古く、かなり傷んでいる…」
「こんなボロボロの家でも売却できるの？」
親が亡くなったあと、古い実家を相続してこのように悩む方もいるのではないでしょうか。
土地と建物の両方を所有している一般的な一戸建てとは違い、借地に建つ実家は土地の所有者が地主、建物の所有者が親や相続人という形になっています。
さらに建物が老朽化していると、「価値なんてないのでは」「解体して地主へ返すしかないのでは」と考えてしまいがちです。
しかし、借地に建つ古い実家でも売却できる可能性があります。
老朽化した空き家や残置物が残った家などを現況のまま相談できる借地権専門の買取会社もあるため、自分で解体や片付けを始める前に売却できる可能性を確認することが大切です。
この記事では、借地に建つ古い実家が売却しにくい理由や、建物がボロボロでも売る方法、解体前に確認したいポイントについて解説します。
借地に建つ実家とは？
借地に建つ実家とは、土地を地主から借り、その土地の上に自分の建物を所有している状態です。
例えば親が住んでいた実家について、
- 土地：地主の所有
- 建物：親の所有
となっているケースがあります。
親が何十年も暮らしていると、子どもは土地まで親の所有だと思っていることがあります。
ところが相続手続きで登記や契約書を確認し、初めて「土地は借りていたものだった」と分かることもあります。
こうした不動産では、一般的な土地付き一戸建てとは売却方法や確認事項が異なるため注意が必要です。
借地の古い実家は売却できる？
建物が古いからといって、必ず売却できないわけではありません。
借地権付き建物として第三者へ売却したり、地主と話し合ったり、借地権を専門に扱う会社へ買い取ってもらったりする方法があります。
特に借地権の場合、建物だけではなく借地契約や土地の条件なども含めて評価されます。
そのため、
「築50年だから0円」
「ボロボロだから売れない」
と自己判断する必要はありません。
まずは借地権の取引に詳しい不動産会社へ相談し、現在の状態でどのような売却方法があるのか確認してみましょう。
ボロボロの借地権付き実家が売れにくい理由
1．建物の老朽化が進んでいる
親から相続する実家では、築年数がかなり経過しているケースも珍しくありません。
例えば、
- 屋根や外壁が傷んでいる
- 雨漏りがある
- 水回りが古い
- 床や壁が劣化している
- 耐震性が心配
- 長期間空き家になっている
といった状態では、そのまま住みたい一般の購入者が見つかりにくくなることがあります。
2．土地を所有できない
借地権付き建物を購入しても、土地そのものを購入できるわけではありません。
土地の所有者は地主のままです。
そのため、「土地まで自分の資産として持ちたい」という購入者にとっては候補から外れる可能性があります。
3．地主との調整が必要になることがある
借地権付き建物を第三者へ売却するときは、借地権の種類や契約内容によって地主との調整が必要になることがあります。
親の代から何十年も続いている借地では、相続人自身が地主とほとんど面識がないケースもあります。
「どう話を切り出せばいいの？」
「売却したいと言ったら反対される？」
と不安になり、自分では売却を進められない方もいるでしょう。
こうした場合は、借地権の取引や地主との交渉に慣れた専門家へ相談する方法があります。
建物がボロボロなら先に解体したほうがいい？
古い実家を見ると、
「どうせ建物には価値がないから、先に解体してしまおう」
と考える方もいるかもしれません。
しかし、査定や相談をする前に自己判断で解体するのは避けたほうがよいでしょう。
借地の場合は土地の所有者が別にいるため、契約内容や地主との取り決めなどを確認する必要があります。
また、建物の解体にはまとまった費用が必要です。
解体してから「現況のままでも買い取ってもらえた」と分かれば、余計な費用を負担してしまうことになります。
まずは建物が残った状態で査定してもらい、本当に解体が必要なのか確認してから判断しましょう。
家具や遺品が大量に残っていても売れる？
相続した実家では、建物の老朽化だけでなく残された家財の片付けも大きな問題になります。
親が長年暮らしていた家には、
- 大型家具
- 家電
- 衣類
- 食器
- 布団
- 書籍
- 生活用品
- その他の遺品
などが大量に残っていることがあります。
遠方に住んでいる場合、毎週のように実家へ通って片付けるのは大きな負担です。
また、遺品整理業者や不用品回収業者へ依頼すると処分費用もかかります。
借地権専門の買取会社の中には、残置物が残っている状態でも相談できる会社があります。
「全部処分してからでないと査定できない」と思い込まず、まず現況のまま相談できるか確認してみましょう。
ボロボロの借地権付き実家を売る主な方法
方法1．借地権付き建物として売却する
借地権付き建物として一般の購入者を探す方法があります。
建物をリフォームして住みたい人や、借地権物件を探している人が見つかれば売却できる可能性があります。
ただし、建物の状態が悪かったり、借地条件が複雑だったりすると、買主探しに時間がかかる場合があります。
方法2．地主に相談する
地主に借地権や建物について相談する方法もあります。
地主側が土地を自由に使いたいと考えている場合などには、話し合いによって解決できる可能性があります。
ただし、地主に必ず買い取ってもらえるわけではありません。
方法3．借地権専門の買取会社へ相談する
「古すぎて一般の買主が見つかりそうにない」
「地主との交渉を自分でするのは不安」
「片付けや解体にお金をかけたくない」
という場合には、借地権専門の買取会社へ相談する方法があります。
借地権の買取に慣れている会社なら、建物だけを見るのではなく、借地権や土地の条件などを含めて売却できる可能性を検討してもらえます。
古い実家こそ「現況のまま」査定してもらう
借地に建つ古い実家を相続したときに大切なのは、お金をかけてから相談するのではなく、お金をかける前に相談することです。
例えば、
- 家を解体する
- 数十万円かけて遺品整理をする
- リフォームする
- 庭木を大規模に撤去する
といったことを先に行う必要がないケースもあります。
「借地権 無料相談ドットコム」では、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の借地権について、無料相談・現地調査・査定に対応しています。
老朽化した空き家や残置物がある物件、未登記・再建築に問題がある物件なども相談できるため、「こんなボロボロの家でも売れる？」という段階で確認してみるのも一つの方法です。
一般の不動産会社に断られても諦めなくていい？
古い借地権付き実家の場合、一般的な不動産会社へ相談しても「取り扱いが難しい」と言われるケースがあります。
しかし、1社から断られたからといって、必ず売却できないとは限りません。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、一般的なマンションや土地付き戸建てを中心に扱う会社もあれば、借地権や再建築が難しい物件などを専門的に扱う会社もあります。
特に借地権は地主との関係や契約内容なども確認する必要があるため、取引経験のある会社へ相談することが重要です。
「更地にして地主へ返せばいい」は慎重に判断する
誰も住む予定がない実家なら、
「建物を壊して土地を地主へ返してしまえば楽なのでは？」
と思うこともあるでしょう。
しかし、価値を確認せずに借地権を手放してしまうのは慎重に判断したいところです。
借地権にも条件によって経済的な価値が認められる場合があるため、売却できる可能性を確認してから判断するほうが安心です。
建物の解体費用を相続人が負担するのか、地主とどのような取り決めになっているのかなども確認する必要があります。
「古い＝壊して返す」と即決せず、専門家の意見を聞いてから決めましょう。
借地に建つ空き家を放置すると負担が続くことも
「売るのも面倒だから、そのままにしておこう」と考えるのも注意が必要です。
誰も住んでいない家であっても、借地契約が続いている間は地代の負担が続くことがあります。
また、建物の所有者として空き家の管理も必要です。
長期間放置すると、
- 雨漏り
- 建物の腐食
- 雑草や庭木の繁茂
- 害虫・害獣
- 不法侵入
- 近隣とのトラブル
などにつながる可能性があります。
今後誰も住まないことが決まっているのであれば、何年も放置する前に売却や処分方法を検討したほうがよいでしょう。
借地権以外の相続不動産もあるなら一緒に査定してみる
親の財産を整理していると、借地権付き実家以外にも土地やマンション、空き家などが見つかることがあります。
借地権付き物件は専門会社へ相談し、一般的な所有権の不動産については通常の不動産査定を利用するなど、物件の種類によって相談先を分ける方法もあります。
「実家以外の不動産もまとめて整理したい」という場合は、一般的な不動産売却の査定も確認してみるとよいでしょう。
古い借地権付き実家を相続したら確認したいこと
売却を検討する場合は、次の項目をできる範囲で確認しておきましょう。
- 土地の所有者
- 建物の名義
- 借地契約書の有無
- 現在の地代
- 契約期間
- 地主の連絡先
- 建物の築年数
- 雨漏りや大きな破損の有無
- 未登記部分の有無
- 残置物の量
- 今後住みたい家族がいるか
すべて分からなくても、相談できないわけではありません。
親が契約書をどこに保管したのか分からない場合などは、その状況も含めて専門家へ伝えてみましょう。
こんな借地権付き実家は早めに相談しよう
特に次のような状態なら、何年もそのままにせず一度売却の可能性を確認してみるのがおすすめです。
- 今後誰も住む予定がない
- 毎月の地代が負担になっている
- 建物がかなり老朽化している
- 雨漏りなどが始まっている
- 大量の家具や遺品が残っている
- 遠方にあり管理できない
- 一般の不動産会社に断られた
- 地主との交渉方法が分からない
建物の状態は、時間が経てば自然に良くなるものではありません。
管理費用や地代を負担し続ける前に、「現状ならどのような方法で手放せるのか」を確認しておきましょう。
まとめ｜ボロボロの借地権付き実家でも売却できる可能性はある
借地に建つ古い実家を相続すると、
「土地も自分のものではないし、建物もボロボロだから売れない」
と思ってしまうかもしれません。
しかし、借地権付き建物だからといって必ず売却できないわけではありません。
借地権専門の会社であれば、老朽化した建物や荷物が残った状態の物件でも相談できる場合があります。
大切なのは、売れるかどうか分からない段階で、自分のお金を使って解体・リフォーム・残置物処分を進めないことです。
まずは現在の状態のまま査定を受け、
- 売却できる可能性があるのか
- いくらくらいで査定されるのか
- 地主との交渉はどうすればよいのか
- 解体や片付けは必要なのか
を確認してから判断しましょう。
「借地権 無料相談ドットコム」では、首都圏の借地権について相談・現地調査・査定を無料で受け付けています。
「築年数が古すぎる」「家の中が片付いていない」「一般の不動産会社に断られた」という場合でも、まずは現況のまま売却できる可能性を確認してみましょう。
借地権は契約内容や地主との関係によって対応方法が異なります。売却や解体を進める前に、必要に応じて不動産会社や弁護士・司法書士などの専門家にも相談しながら進めましょう。
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