「親から実家を相続したけれど、土地を調べたら借地だった」
「誰も住まないのに、このままずっと地代を払い続けるしかない？」
借地権付きの実家を相続すると、このような悩みを抱えることがあります。
一般的な一戸建ては土地と建物をまとめて売却できますが、借地権付き建物では土地の所有者が別にいるため、売却時の手続きや権利関係が複雑になりやすいのが特徴です。
そのため、「借地権付きの実家は売れない」と思われることもあります。
しかし、借地権付きだからといって必ず売却できないわけではありません。
一般的な不動産会社で売却が難しい場合でも、地主との交渉や借地権専門の買取会社への相談など、別の方法を検討できる可能性があります。
この記事では、借地権付きの実家が売れにくい理由から、売れない場合に考えたい対処法、専門業者へ相談するメリットまでわかりやすく解説します。
そもそも借地権付きの実家とは？
借地権付きの実家とは、簡単にいうと「土地を借り、その土地の上に自分の建物を所有している状態」です。
例えば親が住んでいた実家について、
- 建物の所有者：親
- 土地の所有者：地主
となっているケースがあります。
親が何十年も住んでいると、子どもは土地まで親の所有物だと思っていることも珍しくありません。
ところが、親が亡くなって相続手続きを始めたときに登記や契約書を確認し、「土地は借地だった」と初めて気づく場合があります。
借地権も相続の対象となるため、親が持っていた借地権を相続人が引き継ぐケースがあります。
問題になるのは、その実家に今後誰も住まない場合です。
借地権付きの実家が「売れない」と言われる5つの理由
借地権付き建物は、一般的な所有権の一戸建てと比較すると売却のハードルが高くなることがあります。
主な理由を見ていきましょう。
1．土地を所有できない
購入者が取得するのは、基本的に建物と土地を利用する借地権です。
土地そのものを所有できるわけではありません。
住宅を購入する人の中には「土地も自分の資産として所有したい」と考える人も多いため、所有権の一戸建てと比較すると購入希望者が限定されることがあります。
2．地主との関係がある
借地権付き建物では、土地の所有者である地主との関係が続きます。
借地権の種類や契約内容などによっては、第三者へ借地権を譲渡する際に地主の承諾が問題になることがあります。
買主からすると、
「地主とうまく付き合っていけるだろうか」
「将来建て替えるときはどうなる？」
「地代は上がらない？」
といった不安材料が増えるため、購入をためらう場合があります。
3．住宅ローンのハードルが上がる場合がある
借地権付き建物では、所有権の土地付き住宅とは担保関係が異なるため、金融機関によって住宅ローンの取り扱いが異なります。
買主が希望する金融機関で融資を受けられない場合、現金購入できる人などに購入者が限られてしまう可能性があります。
結果として、一般的な住宅より売却に時間がかかるケースがあります。
4．建物が古くなっている
相続した借地権付き実家では、建物自体がかなり古いこともあります。
例えば、
- 築40年・50年以上経過している
- 長期間リフォームしていない
- 雨漏りしている
- 設備が古い
- 空き家になっている
といった状態です。
ただでさえ権利関係が複雑な借地権に、建物の老朽化まで加わると、一般の購入者を見つけるのが難しくなる場合があります。
5．不動産会社によっては借地権を得意としていない
「不動産会社に相談したけれど断られた」というケースもあります。
ただし、一社に断られたからといって、その借地権が絶対に売れないとは限りません。
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。
一般的なマンションや戸建てを中心に扱っている会社では、地主との調整などが必要になる借地権物件を積極的に扱っていない場合があります。
借地権の売却では、借地権の取引経験がある会社を探すことが重要です。
一般の不動産会社で売れなかったらどうする？
借地権付き実家を売りに出しても、問い合わせがなかったり、不動産会社から取り扱いが難しいと言われたりする場合があります。
その場合でも、すぐに「売れない」と諦める必要はありません。
いくつか別の方法を検討できます。
方法① 地主へ相談する
まず考えられるのが、地主への相談です。
地主が土地を自由に利用したいと考えている場合などには、借地権や建物について話し合える可能性があります。
ただし、地主に必ず買い取ってもらえるわけではありません。
金額や建物の処分などについて双方の条件が合わなければ、話がまとまらないこともあります。
方法② 借地権付き建物として買主を探す
地主との調整を行い、借地権付き建物として第三者へ売却する方法もあります。
この場合は、借地権付き物件を探している購入希望者を見つける必要があります。
借地権物件は一般的な住宅より購入者が限定される可能性があるため、借地権の販売経験がある不動産会社を選ぶことがポイントです。
方法③ 借地権専門の買取会社へ相談する
一般の買主を探すのが難しい場合は、借地権を専門に扱う買取会社へ相談する方法があります。
特に、
- 一般の不動産会社に断られた
- 地主との交渉が進まない
- 建物が老朽化している
- 再建築について問題がある
- 未登記部分がある
- 実家に大量の荷物が残っている
- できるだけ早く手放したい
といった場合には、専門業者へ相談することで売却方法が見つかる可能性があります。
借地権専門業者なら売却できる可能性も
借地権付きの実家は、一般的な不動産売却とは異なる知識や交渉が必要になる場合があります。
そのため、「普通の不動産会社で売れなかった＝価値がない」とは限りません。
借地権を専門に扱う会社であれば、借地契約の内容や地主との関係、建物の状態などを確認しながら売却方法を検討できます。
「借地権 無料相談ドットコム」では、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の借地権について、無料相談・現地調査・査定から地主との代理交渉、買取まで相談できます。
老朽化した空き家や残置物がある物件なども相談対象となっているため、「こんな状態では売れないだろう」と自己判断する前に査定してもらうのも一つの方法です。
借地権付きの古い実家は解体したほうが売れる？
建物が古い場合、「先に解体してきれいな状態にしたほうが売れるのでは？」と思う方もいるでしょう。
しかし、自己判断で解体するのはおすすめできません。
借地の場合は土地の所有者が別にいるため、契約内容や地主との取り決めなどを確認する必要があります。
また、建物を解体するためには数十万円から数百万円単位の費用がかかることもあります。
解体したからといって、その費用以上に高く売却できるとは限りません。
借地権専門の買取会社の中には、古い建物が残った状態でも買い取れる会社があります。
そのため、解体費用を払う前に現況のまま査定してもらうほうがよい場合があります。
実家に家具や遺品が残っていても大丈夫？
親から相続した実家では、建物だけでなく家の中の片付けも大きな問題になります。
家具、家電、衣類、食器、布団、書類など、数十年分の荷物が残っていることも珍しくありません。
「売却するなら全部自分で処分しないといけない」と考えてしまいがちですが、買取会社によっては残置物がある状態でも相談できる場合があります。
遺品整理業者へ依頼するとまとまった費用がかかるため、売却することが決まっている場合は、先に不動産会社へ相談してみるのも一つの方法です。
売却方法が決まってから必要な範囲だけ片付けたほうが、余計な出費を抑えられる可能性があります。
借地権付き実家を売らずに放置するとどうなる？
売却が難しそうだからと、そのまま放置するのも注意が必要です。
誰も住んでいない実家でも、借地契約が続いていれば地代の負担が続く可能性があります。
さらに、建物を所有していれば管理も必要です。
空き家を長期間放置すると、
- 雨漏り
- 湿気やカビ
- 害虫
- 庭木や雑草の繁茂
- 建物の老朽化
- 近隣への影響
などの問題が発生する可能性があります。
「使っていないのに地代と管理費用だけ払い続けている」という状態になる前に、今後どうするのか検討しておきましょう。
借地権を地主にタダで返したほうがいい？
売却が難しいと、「地主に土地を返して終わりにできないかな」と考えることもあるでしょう。
しかし、借地権には経済的な価値が認められる場合があります。
そのため、価値を確認しないまま借地権を手放す判断は慎重に行う必要があります。
また、土地を返還するときの建物の扱いや契約上の条件などについても確認が必要です。
まずは借地権の査定を受け、売却できる可能性があるのか確認してから判断するほうが安心です。
地主との交渉がうまくいかない場合は？
借地権売却では、地主との交渉が必要になることがあります。
しかし、何十年も前に親が契約した借地の場合、相続人本人は地主とほとんど面識がないこともあります。
「いきなり売りたいと言って怒られない？」
「何をどう交渉すればいい？」
「承諾してもらえなかったら売れない？」
と不安になる方もいるでしょう。
こうした場合は、自分だけで話を進めず、借地権の取引に慣れている不動産会社や専門家へ相談する方法があります。
専門業者の中には地主との代理交渉に対応しているところもあります。
一般的な不動産売却と比較する方法もある
借地権付き実家だからといって、最初から専門買取だけに絞る必要はありません。
条件によっては、仲介で購入者を探せる可能性もあります。
「時間がかかってもできるだけ高く売りたい」のか、「多少条件が変わっても早く手放したい」のかによっても適した売却方法は変わります。
また、借地権付き実家以外にも相続した土地や建物がある場合は、一般的な不動産売却の査定も含めて比較してみるとよいでしょう。
ただし、借地権は一般的な所有権物件とは条件が異なるため、通常の査定だけでなく借地権の取引に詳しい会社の意見も聞いて比較することをおすすめします。
借地権付き実家を売却する前のチェックリスト
売却を検討するときは、まず次の内容を確認しておきましょう。
- 土地の所有者は誰か
- 建物の名義は誰になっているか
- 借地契約書は残っているか
- 借地契約の期間
- 現在の地代
- 地主の連絡先
- 建物の築年数や状態
- 未登記部分がないか
- 家の中にどのくらい荷物が残っているか
- 家族の中に今後住みたい人がいるか
契約書が見つからない、権利関係がよく分からないといった場合でも、まず専門家へ状況を説明して相談してみましょう。
借地権付きの実家が売れないときこそ自己判断しない
借地権付き実家の売却で避けたいのが、
「不動産会社に一度断られたから、この家には価値がない」
と判断してしまうことです。
借地権は、一般的な不動産とは異なる専門知識が必要になる場合があります。
一般の不動産会社では取り扱いが難しくても、借地権を専門に扱う会社なら別の売却方法を提案できる可能性があります。
特に、地代を払い続けている空き家であれば、何年も放置する前に一度査定してもらうとよいでしょう。
まとめ｜「借地権付きだから売れない」と諦める前に相談してみよう
借地権付きの実家は、土地と建物の所有者が異なるため、一般的な一戸建てより売却が難しくなることがあります。
特に、地主との調整や借地契約、住宅ローン、建物の老朽化などが原因で、買主が見つかりにくくなるケースがあります。
しかし、借地権付きだからといって必ず売れないわけではありません。
第三者への売却や地主との交渉、借地権専門業者による買取など、状況に応じた方法を検討できます。
「一般の不動産会社に断られた」
「古い家だから売れないと言われた」
「地主とどう交渉すればいいか分からない」
「親の荷物が大量に残っている」
という場合でも、最初から諦める必要はありません。
借地権付きの実家で悩んでいるなら、まずは現在の借地権にどのくらいの価値があり、どのような売却方法があるのかを確認してみましょう。
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老朽化した空き家や残置物がある物件、一般の不動産会社で取り扱いが難しかった物件なども相談できるため、「自分の実家も売れる？」という段階で一度確認してみるのも一つの方法です。
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相談したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。まずは売却できる可能性や査定額を確認し、所有を続ける場合の負担とも比較しながら判断しましょう。
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